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CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES
La cláusula resolutoria expresa en un contrato de compra y venta de bienes inmuebles está sujeta a un tratamiento que limita considerablemente la autonomía de los contratantes. En la actualidad, se plantea controversia respecto a la exigencia de un incumplimiento esencial según el modelo resolutorio general, especialmente cuando las partes acordaron un incumplimiento específico como causa de resolución en una cláusula negociada.
Resulta discutible considerar que, en estos casos, las partes no pueden acordar una resolución automática e inmediata ante el impago, ya que se interpreta que el artículo 1504 del Código Civil otorga al comprador la posibilidad de realizar el pago del precio después del vencimiento de la obligación y antes de que el vendedor lo requiera.
Además, no están claras las características y el contenido que debe tener la notificación de resolución. Esta monografía se centra en los controles de legalidad y abusividad de la cláusula como un medio para superar el estancamiento producido por una doctrina jurisprudencial que considera los artículos 1504 y 1124 del Código Civil como complementarios.
El enfoque tradicional se encuentra agotado en muchos aspectos, por lo que resulta indispensable que la cláusula estudiada sea objeto de una nueva aprobación, teniendo en cuenta los cambios y desafíos actuales en el ámbito legal y contractual.
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EL ENRIQUECIMIENTO INJUSTIFICADO EN EL ÁMBITO DEL CONTRATO
A veces surge la pregunta de si el destinatario de un valor en el ámbito de un contrato debe devolverlo por enriquecerse de manera injustificada, lo cual plantea dudas profundas en el ordenamiento jurídico español. Las dificultades que enfrenta un Derecho de enriquecimiento poco desarrollado y sin reglas claras se suman a la aplicación de normas sobre el cobro indebido o la nulidad de los contratos, entre otras, que no logran proporcionar una respuesta coherente y satisfactoria.
El valor transmitido en el contexto de un contrato ineficaz, vigente o anticipado, genera reclamaciones que son resueltas desde una perspectiva alejada del fundamento de la restitución, es decir, el enriquecimiento injustificado. En realidad, los criterios legales suelen obedecer a la dinámica de acciones civiles relacionadas con otras afectaciones y que tienen una función y unos presupuestos específicos.
Lo realmente importante en las reclamaciones a las que nos referimos es establecer cuándo se produce un enriquecimiento, determinar si este se origina en el sujeto que reclama la restitución, definir los términos en los que la transmisión del valor resulta injustificada y contar con reglas sobre una posible exoneración por desenriquecimiento.
Por otra parte, la falta de sistematización en cuanto a las normas y principios aplicables a la restitución por enriquecimiento injustificado en el ámbito contractual dificulta aún más la resolución de estas situaciones. Esto genera incertidumbre y falta de claridad en la aplicación del derecho, lo cual puede perjudicar a las partes involucradas y afectar la seguridad jurídica.
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