En la legislación española, cuando la transmisión jurídico-real se deriva de un contrato, se aplica la teoría del título y el modo. En nuestro derecho, la transmisión no se considera efectiva hasta que se realiza la entrega del bien objeto del contrato. No es obligatoria la inscripción del negocio en el Registro de la Propiedad, ya que es de carácter declarativo y no constitutivo. Sin embargo, ¿qué sucede cuando el transmitente no es el verdadero titular? En estos casos, la usucapión entra en juego como un modo de sanar la falta de titularidad, siendo uno de los mecanismos contemplados en la legislación civil española para adquirir la propiedad y otros derechos reales a través de la posesión.

La usucapión puede operar al margen del Registro, lo que puede ocasionar discrepancias entre la realidad extrarregistral y lo reflejado en el mismo. En este estudio, examinamos la respuesta que la legislación hipotecaria española ofrece a las diversas situaciones que surgen cuando la realidad registral y extrarregistral (o posesoria) entran en conflicto, a través de los actuales artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria.

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